Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası: Şartları, Arabuluculuk, Masraflar ve Süreç (2026)

Miras kalan bir ev, kardeşlerin birlikte aldığı bir arsa ya da tapuda birden fazla kişinin adının yazılı olduğu bir dükkân. Paydaşlar anlaştığı sürece sorun yoktur; biri satmak, diğeri oturmaya devam etmek istediğinde ise ortada kimsenin tek başına tasarruf edemediği bir mal kalır. Kanun bu kilidi açmak için her paydaşa ortaklığın giderilmesini isteme hakkı tanır. Uygulamada eski adıyla izale-i şuyu davası olarak da bilinir.

Bu rehberde davanın şartlarını, dava öncesi zorunlu arabuluculuğu, mahkemenin aynen taksim ile satış arasında nasıl karar verdiğini, 2026'da değişen ihale kurallarını, masraf kalemlerini ve sürecin neden uzayabildiğini ele alıyoruz. Bağcılar ve çevresinde miras kalan taşınmazlara ilişkin dosyaları takip eden bir Bağcılar avukatı olarak, en sık gördüğümüz sorunun davaya bütün mirasçıların dahil edilmemesi nedeniyle kaybedilen zaman olduğunu baştan belirtelim.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, birden çok kişinin birlikte malik olduğu bir taşınır veya taşınmaz üzerindeki ortak mülkiyeti sona erdirmek için açılan davadır. Dava sonunda mal ya aynen bölünerek her paydaşa bir parça verilir ya da satılarak bedeli paydaşlara payları oranında dağıtılır.

Dayanağı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) hükümleridir. TMK m. 698'e göre hukuki bir işlem veya malın sürekli bir amaca özgülenmesi sebebiyle ortaklığı sürdürme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmanın nasıl yapılacağını ise TMK m. 699 düzenler. Mirasçılar bakımından TMK m. 642 de her mirasçıya, sözleşme veya kanun gereği ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça, her zaman mirasın paylaşılmasını isteme hakkı verir.

Bu dava bir tarafın kazanıp diğerinin kaybettiği klasik davalardan farklıdır. Sonuç bütün paydaşlar için aynı şekilde doğar; bu özellik, ileride göreceğimiz masrafların paylaşımını da belirler.

Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti

Ortaklığın giderilmesi her iki birlikte mülkiyet türünde de istenebilir, ancak dosyanın hazırlığı farklıdır.

Elbirliği mülkiyeti TMK m. 703 uyarınca paylaşma ile sona erer ve paylaştırma, aksine bir hüküm yoksa paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır.

Mirasçılık belgesi (veraset ilamı). Taşınmaz hâlâ ölen kişi adına kayıtlıysa, mirasçıların kim olduğunu ve paylarını gösteren mirasçılık belgesinin dosyaya sunulması gerekir. Belge noterden veya sulh hukuk mahkemesinden alınabilir. Mahkeme, satış bedelini veya aynen taksimde payları bu belgeye göre belirler. Mirasçılardan biri de ölmüşse, onun mirasçıları için ayrıca belge alınmalıdır.

Kimler Açabilir, Ne Zaman Açılamaz?

Davayı paydaşlardan veya mirasçılardan herhangi biri açabilir; diğer paydaşların rızası gerekmez. Paylaşma isteme hakkı zamanaşımına uğramaz. Paydaşlardan birinin alacaklısı da, İİK m. 121 uyarınca icra dairesinden alacağı yetki belgesiyle bu davayı açabilir.

Buna karşılık dava şu hâllerde istenemez veya ertelenebilir:

• Ortaklığı sürdürme sözleşmesi varsa: TMK m. 698'e göre paylaşma hakkı hukuki bir işlemle en çok on yıl süreyle sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda bu sözleşme resmî şekle bağlıdır ve tapuya şerh verilebilir.
• Mal sürekli bir amaca özgülenmişse: Paylı malın niteliği gereği ortak kullanıma ayrıldığı durumlarda paylaşma istenemez.
• Uygun olmayan zamanda: TMK m. 698 uyarınca paylaşma uygun olmayan zamanda istenemez.
• Mirasta erteleme: Hemen paylaşma mirasın veya bir malın değerini önemli ölçüde azaltacaksa, sulh hâkimi bir mirasçının istemi üzerine paylaşmayı erteleyebilir (TMK m. 642).

Dava Öncesi Zorunlu Arabuluculuk

7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/B maddesi, 1 Eylül 2023'ten itibaren taşınır ve taşınmaz mallar ile hakların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmayı dava şartı hâline getirmiştir.

• Başvuru, adliyedeki arabuluculuk bürosuna yapılır ve bütün paydaşlar sürece davet edilir.
• Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren kural olarak üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir.
• Paydaşlar anlaşırsa, örneğin bir paydaşın diğerlerinin payını satın alması veya malın ortak kararla satılması, bu anlaşma belgeye bağlanır ve dava açılmasına gerek kalmaz.
• Anlaşma sağlanamazsa son tutanak düzenlenir ve dava dilekçesine eklenir.

Arabulucuya başvurmadan açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir. Uygulamada paydaşların önemli bir kısmının ilk kez arabuluculuk toplantısında bir araya geldiğini görüyoruz; dava açılmadan çözülebilecek dosyalar için bu aşama ciddiye alınmalıdır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görev: HMK m. 4 uyarınca paydaşlar arasında ortak mal ve haklarla ilgili olarak TMK hükümlerine göre açılacak ortaklığın giderilmesi davalarında sulh hukuk mahkemesi görevlidir.

Yetki: Taşınmazlarda HMK m. 12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Birden fazla taşınmaz varsa dava, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde hepsi için açılabilir. Paydaşların nerede oturduğu yetkiyi değiştirmez. Örneğin Bağcılar'daki bir taşınmaz için dava, paydaşlar başka şehirde yaşasa da bölgenin bağlı olduğu adliyede açılır; Bağcılar için bu çoğunlukla Bakırköy Adliyesi'dir.

Bütün Paydaşlar Davada Yer Almalı

Ortaklığın giderilmesi davasında tapuda veya mirasçılık belgesinde adı geçen bütün paydaşların davada taraf olarak yer alması zorunludur. Davayı açan paydaş dışındaki herkes davalı olarak gösterilir. Bir paydaş eksik bırakılırsa mahkeme dava dilekçesini tamamlatmak için süre verir; eksiklik giderilmeden esasa geçilemez.

Bu kural pratikte en çok şu durumlarda sorun çıkarır:

• Mirasçılardan birinin dava sırasında vefat etmesi ve onun mirasçılarının dosyaya dahil edilmesi gereği,
• Yurt dışında yaşayan veya adresi bilinmeyen paydaşlara tebligat yapılması,
• Payını dava sırasında başkasına devreden paydaş yerine yeni malikin davaya katılması.

Aynen Taksim mi, Satış mı?

TMK m. 699'a göre paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya satılarak bedelinin bölüşülmesi şeklinde yapılır. Paydaşlar biçim üzerinde anlaşamazsa hâkim önce aynen bölmenin mümkün olup olmadığını inceler.

Hâkim bu kararı verebilmek için genellikle keşif yapar ve bilirkişi incelemesi yaptırır. Bilirkişi taşınmazın değerini, bölünmeye elverişli olup olmadığını ve imar durumunu raporlar. Birden fazla bağımsız bölümü olan bir binada koşulları varsa bağımsız bölümlerin paydaşlara ayrı ayrı verilmesi gündeme gelebilir; tek bir dairede ise aynen taksim fiilen mümkün olmadığından satış kararı verilir.

TMK m. 699'a göre satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Rıza yoksa satış herkese açık artırmayla yapılır.

Satış Süreci ve İhale: 2026'da Neler Değişti?

Satış kararı kesinleştikten sonra dosya satışı yürütecek birime gönderilir ve satış İcra ve İflas Kanunu'ndaki ihale kurallarına göre yapılır. Süreç ana hatlarıyla şöyle ilerler:

1. Kıymet takdiri: Taşınmazın muhammen bedeli belirlenir. Rapora, İİK m. 128/a uyarınca tebliğden itibaren 7 gün içinde şikâyet yoluyla itiraz edilebilir.
2. Satış ilanı ve ihale: Satış ilan edilir ve artırma elektronik ortamda yapılır.
3. Bedelin yatırılması ve tescil: İhale alıcısı bedeli yatırır, tapu alıcı adına tescil edilir.
4. Dağıtım: Satış giderleri düşüldükten sonra kalan bedel, paydaşlara tapudaki veya mirasçılık belgesindeki payları oranında ödenir.

7589 sayılı Kanun (12. Yargı Paketi) ile gelen değişiklikler. 31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7589 sayılı Kanun, İİK m. 114'te ortaklığın giderilmesi satışlarını doğrudan etkileyen düzenlemeler yapmıştır:

• Mirasçılar arasında ilk artırma: Bütün malikler taşınmazı miras yoluyla edinmişse ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin payı yoksa, satış suretiyle ortaklığın giderilmesinde ilk artırma yalnız malik olan mirasçılar arasında yapılır. Bu usul bir defaya mahsus uygulanır.
• İlk artırmada muhammen bedelin tamamı: Mirasçılar arasındaki ilk artırmada teklifin muhammen bedelin tamamına ulaşması gerekir. Bu artırmada satış olmazsa ikinci artırma herkese açık olarak genel kurallarla yapılır.
• Paydaşların teminat muafiyeti kaldırıldı: Paydaşlar artık ihaleye diğer katılımcılar gibi teminat göstererek girer.
• Bedeli yatırmayana idari para cezası: En yüksek teklifi verip ihale bedelini süresinde yatırmayan alıcıya teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası uygulanır.

Değişikliklerin amacı, aile taşınmazlarının düşük bedellerle üçüncü kişilere geçmesini ve yüksek teklif verip bedeli yatırmayarak ihaleyi sürüncemede bırakma uygulamasını önlemektir. Yeni kurallar, yürürlük tarihinden önce ilan edilmiş satışlara uygulanmaz.

Önalım Hakkı ile İlişkisi

Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşlar önalım (şufa) hakkını kullanabilir (TMK m. 732). Ancak TMK m. 733 uyarınca önalım hakkı cebrî artırmayla yapılan satışlarda kullanılamaz. Ortaklığın giderilmesi kararı üzerine yapılan ihalede taşınmazı kim alırsa alsın, paydaşlar bu satışa karşı önalım davası açamaz. Taşınmazı elde tutmak isteyen paydaşın yolu, ihaleye katılmaktır.

Önalım davalarının süresi ve bedel esası da 25 Aralık 2025'te yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile değişmiştir: bildirim yapılmayan hâllerde hak satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer ve önalım bedeli olarak payın rayiç bedeli esas alınır. Paydaşlardan biri dava açılmadan önce payını satmışsa bu değişiklikleri dikkate almak gerekir.

Harç ve Masraflar

Ortaklığın giderilmesi davasının maliyeti tek bir kalemden oluşmaz. Tutarlar her yıl güncellendiği ve dosyadaki paydaş sayısına göre değiştiği için kalemleri bilmek, rakamdan daha yol göstericidir:

• Başvurma harcı ve peşin harç: Dava açılırken yatırılır. Maktu harç tutarları her yıl Harçlar Kanunu Genel Tebliği ile belirlenir; 2026 tutarları 31 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan Seri No: 98 Tebliğ ile güncellenmiştir.
• Gider avansı: Tebligat, keşif ve bilirkişi giderleri için yatırılır. Paydaş sayısı arttıkça tebligat gideri de artar.
• Keşif ve bilirkişi ücreti: Aynen taksim veya değer tespiti için yapılan incelemenin giderleridir.
• Karar ve ilam harcı: Aynen taksim veya satış kararına göre, taşınmazın değeri ya da satış bedeli üzerinden nispi olarak hesaplanır.
• Satış giderleri: Kıymet takdiri, ilan ve ihale giderleri satış bedelinden karşılanır.
• Arabuluculuk ücreti: Dava öncesi arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa ücretin nasıl karşılanacağı kanunda düzenlenmiştir; ödenen ücret daha sonra yargılama giderlerine dahil edilebilir.

Yargılama giderleri ve vekâlet ücreti nasıl paylaşılır? Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre bu davada kazanan ve kaybeden taraf bulunmadığından yargılama giderleri ve vekâlet ücreti, paydaşlara tapudaki veya mirasçılık belgesindeki payları oranında yükletilir. Karşı taraf vekâlet ücreti, dava değerine göre değil Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'ndeki maktu ücret üzerinden belirlenir. Uygulamada davayı açan paydaş masrafları baştan öder, kararda bu giderler diğer paydaşlara payları oranında paylaştırılır.

Dava Ne Kadar Sürer?

Kesin bir süre vermek mümkün değildir. Aşağıdaki aşamaların her biri, dosyanın durumuna göre kısa da sürebilir, aylarca da uzayabilir:

Karara karşı istinaf yoluna başvurulabilir. HMK m. 362 uyarınca sulh hukuk mahkemesinin görev alanındaki bu davalarda bölge adliye mahkemesinin verdiği kararlar kural olarak temyiz edilemez. Paydaşların arabuluculukta veya dava sırasında anlaşması, özellikle bir paydaşın diğerlerinin payını satın alması, süreci en çok kısaltan etkendir.

Eşlerin Ortak Taşınmazı: Mal Rejimi Tasfiyesinden Farkı

Eşler bir taşınmazı tapuda birlikte, örneğin yarı yarıya adlarına kayıtlı olarak edinmişse, boşanma sürecinde veya sonrasında bu taşınmaz için de ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Ancak bu dava, boşanmada mal paylaşımı yazımızda ele aldığımız mal rejiminin tasfiyesinden farklıdır:

• Ortaklığın giderilmesi tapudaki paylı mülkiyeti sona erdirir. Sulh hukuk mahkemesinde görülür ve satış bedeli tapudaki paylara göre dağıtılır.
• Mal rejiminin tasfiyesi ise evlilik süresince edinilen mallar üzerindeki katılma alacağı gibi talepleri kapsar. Aile mahkemesinde görülür ve eşlerin katkısı, tapudaki paydan farklı bir sonuca yol açabilir.

Bu nedenle eşlerin ortak taşınmazı söz konusuysa, iki talebin birbirini nasıl etkileyeceği dava açılmadan önce değerlendirilmelidir. Tapuda yalnız eşlerden birinin adına kayıtlı bir taşınmaz için ise ortaklığın giderilmesi davası açılamaz; diğer eşin talepleri mal rejimi tasfiyesi kapsamında ileri sürülür.

Sık Yapılan Hatalar

1. Arabuluculuğa başvurmadan dava açmak — Dava usulden reddedilir ve süreç başa döner.
2. Bütün paydaşları veya mirasçıları davaya dahil etmemek — Esasa girilmeden aylar kaybedilebilir.
3. Güncel mirasçılık belgesini baştan hazırlamamak — Özellikle mirasçılardan biri de vefat etmişse belge eksikliği süreci uzatır.
4. Yanlış yerde dava açmak — Taşınmazlarda yetki kesindir; paydaşların yerleşim yeri değil, taşınmazın bulunduğu yer esastır.
5. Kıymet takdiri raporuna süresinde itiraz etmemek — 7 günlük süre kaçırılırsa düşük bulunan değer üzerinden satışa gidilebilir.
6. Önalım hakkına güvenmek — Ortaklığın giderilmesi ihalesinde önalım hakkı kullanılamaz; taşınmazı isteyen paydaş ihaleye katılmalıdır.
7. İhalede karşılanamayacak teklif vermek — 7589 sayılı Kanun'dan sonra bedeli yatırmamanın yaptırımı idari para cezasıdır ve paydaşlar da teminat göstermek zorundadır.

Hukuki Destek

Ortaklığın giderilmesi davası, hukuki olarak basit görünen ama usul hataları nedeniyle kolayca uzayan bir davadır. Arabuluculuk başvurusunun bütün paydaşlara yöneltilmesi, mirasçılık belgesinin eksiksiz hazırlanması, yetkili mahkemenin doğru seçilmesi ve satış aşamasında kıymet takdiri ile ihale kurallarının takibi dosyanın süresini doğrudan belirler. 2026'da değişen ihale kuralları da, özellikle miras kalan taşınmazlarda paydaşların stratejisini yeniden düşünmesini gerektiriyor.

Av. Hasan Can Güler, icra hukuku alanındaki uygulama tecrübesiyle ortaklığın giderilmesi davalarında ve bu davaların satış ve ihale aşamalarında paydaşlara hukuki destek sunmaktadır. Büromuzun tüm çalışma alanlarını Bağcılar avukat ve İstoç hukuk büromuz sayfasında bulabilir, iletişim sayfamızdan görüşme talebi oluşturabilirsiniz.

Güncel mevzuat metni için: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu ve 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu.

Sıkça Sorulan Sorular

Ortaklığın giderilmesi davası açmak için diğer paydaşların izni gerekir mi?

Hayır. TMK m. 698 uyarınca ortaklığı sürdürme yükümlülüğü yoksa paydaşlardan her biri tek başına paylaşma isteyebilir. Diğer paydaşların karşı çıkması davanın açılmasına engel değildir; yalnızca aynen taksim veya satış kararının nasıl verileceğini etkiler.

Ortaklığın giderilmesi davasından önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023'ten beri taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabulucuya başvurmadan açılan dava usulden reddedilir; anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenir.

Ortaklığın giderilmesi davası hangi mahkemede açılır?

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmazlarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; paydaşların nerede oturduğu yetkiyi değiştirmez.

Miras kalan ev nasıl satılır?

Mirasçılar anlaşırsa taşınmazı birlikte satabilir veya biri diğerlerinin payını satın alabilir. Anlaşma olmazsa arabuluculuktan sonra ortaklığın giderilmesi davası açılır. 7589 sayılı Kanun'a göre bütün malikler taşınmazı mirasla edinmişse ve üçüncü kişilerin payı yoksa, satıştaki ilk artırma yalnız mirasçı malikler arasında ve muhammen bedelin tamamı üzerinden yapılır.

Ortaklığın giderilmesi davası masraflarını kim öder?

Davayı açan paydaş harç ve gider avansını baştan yatırır. Karar aşamasında yargılama giderleri ve vekâlet ücreti, Yargıtay uygulamasına göre paydaşlara tapudaki veya mirasçılık belgesindeki payları oranında paylaştırılır. Satış giderleri ise satış bedelinden karşılanır.

Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?

Kesin bir süre yoktur. Paydaş sayısı, tebligat sorunları, mirasçılık belgesindeki eksiklikler, keşif ve bilirkişi süreci, istinaf ve satış aşaması süreyi belirler. Paydaşların arabuluculukta veya dava sırasında anlaşması süreci en çok kısaltan etkendir.

İhalede paydaşların önalım hakkı var mı?

Hayır. TMK m. 733 uyarınca önalım hakkı cebrî artırmayla yapılan satışlarda kullanılamaz. Taşınmazı elde tutmak isteyen paydaş ihaleye katılmalıdır; 7589 sayılı Kanun'dan sonra paydaşlar da ihaleye teminat göstererek girer.

Aynen taksim ne zaman mümkündür?

Mal, önemli bir değer kaybına uğramadan bölünebiliyorsa ve bölme durum ve koşullara uygunsa hâkim aynen taksime karar verir. Parçaların değeri eşit değilse eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme yapılır. Tek bir daire veya küçük bir arsada aynen taksim çoğunlukla mümkün olmadığından satış kararı verilir.